Syndicat de copropriétaires et responsabilité

Au terme de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10.07.1965, le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.

Cette obligation est telle que, dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires s’y opposerait, le syndic devra la souscrire pour son compte.

En effet, au visa de l’article L. 112-1 du Code des assurances :

« L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre.

L’assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause.

Le souscripteur d’une assurance contractée pour le compte de qui il appartiendra est seul tenu au paiement de la prime envers l’assureur ; les exceptions que l’assureur pourrait lui opposer sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit ».

Les cas classiques d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires relèvent de manquements à son obligation de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes ;

Sur l’obligation d’entretien de l’immeuble, l’article 14 de la loi du 10.07.1965 précité dispose que :

« (le syndic) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Cet article pose une véritable présomption, de sorte que le syndicat est réputé responsable de tout vice de construction ou de défaut d’entretien.

Dans l’hypothèse où sa responsabilité se verrait engagée, il possède cependant, ainsi qu’il est précisé supra, d’une action en garantie contre les constructeurs défaillants ou contre toute personne à l’origine du trouble dénoncé.

C’est la raison pour laquelle l’article 15 de la loi de 1965 précise :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Le syndicat doit par ailleurs veiller au bon entretien des parties communes, c’est-à-dire procéder à l’ensemble des réparations indispensables, sauf à voir sa responsabilité engagée par des copropriétaires subissant des préjudices du fait de sa carence fautive.

Il peut s’agir d’un défaut d’entretien d’un chauffage collectif, de la toiture, de conduits d’aération….la liste ne saurait être exhaustive, tant les cas de figure peuvent varier.

Au-delà de ces cas de responsabilités propre du syndicat des copropriétaires, il peut, dans certains cas, engager sa responsabilité civile de droit commun sur le fondement de l’article 1240 du Code civil  au terme duquel «  Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sa responsabilité pourra également être engagée en sa qualité de gardien de la chose ou de commettant du fait des dommages causés par ses préposés dans l’exercice de leurs fonctions.

Enfin, la responsabilité pénale du syndicat peut être engagée sur le fondement de l’article L. 121-2 du Code pénal si une infraction est commise pour son compte, par ses organes ou représentants.

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L’absence de syndic peut-elle être constitutive d’un vice caché ?

Au terme des dispositions de l’article 1641 du Code civil :

« le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cette garantie suppose l’existence d’un vice antérieur à l’achat, qui n’ait pas été décelable par l’acquéreur de la chose et qui rende le bien impropre à l’usage auquel il était destiné.

La question de l’applicabilité de cet article à l’absence de syndic de copropriété dans un immeuble s’est récemment posée devant la Cour de cassation.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Selon acte du 11 septembre 2009, Mme X., architecte, a acheté deux appartements dans un  même immeuble.

Se prévalant de l’ouverture d’une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l’impossibilité de déterminer l’identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l’absence de syndic, de l’absence de paiement des loyers et d’un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme X. a assigné son vendeur, les notaires et l’agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes.

La requérante, à l’appui de ses prétentions soutenait notamment que l’inexistence d’un syndic emportait un préjudice tenant la distance entre sa résidence principale (Paris) et les appartements récemment acquis (Marseille).

Cette distance, tenant l’absence de syndic de copropriété, induisait des déplacements réguliers et la gestion directe de travaux.

Elle soutenait également que l’absence de syndic rendait impossible la gestion de l’immeuble, diminuant largement son usage.

En cause d’appel, l’action estimatoire de Mme X. a été rejetée au motif que l’absence de syndic ne constituait pas un vice affectant le bien immobilier objet de la vente (CA Aix-en-Provence, 11 septembre 2014, n° 13/06340).

En d’autres termes l’existence ou l’absence de syndic est sans lien avec  l’usage auquel est destiné l’immeuble.

Mme X avait donc formé un pourvoi en cassation, au terme duquel :

« attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre, la cour d’appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l’action de Mme X ne pouvait être accueillie » (C. Cass, civ. 3, 08-12-2016, n° 14-27.986).

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