Bac à douche et calcul de la superficie du logement

Au terme des dispositions de L’article 4 du décret du 30 janvier 2002 :

« le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

Si la règle paraît simple, elle nécessite parfois des éclaircissements quant à sa mise en œuvre.

A titre d’exemple s’est posée la question de savoir si la surface de la douche devait être prise en compte pour déterminer si le logement répond au critère de surface minimum susvisé.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Un bailleur avait assigné son locataire en acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en  expulsion.

Le preneur avait alors formulé des demandes reconventionnelles, en l’espèce une restitution des loyers perçus ainsi, une indemnisation de son préjudice et un relogement au motif que son appartement ne remplissait pas les critères de logement décent.

La Cour d’appel avait estimé que :

« L’appelant prétend que le logement a une hauteur sous plafond supérieur à 2,20mètres de hauteur et est donc habitable au regard des dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002.

Afin de justifier de la réalité de ses dires, le bailleur produit un mesurage de lot de copropriété établi de façon non contradictoire après que le jugement attaqué a été rendu, soit le 13 mai 2013 par la société Y pour le compte de M. X. Ce rapport indique que la hauteur sous plafond est de 2,85 mètres , la surface au sol étant de 8,70 soit un volume total de 24,79 mètres cubes.

Cependant, le rapport dressé par le service d’hygiène, de sécurité et de prévention de la ville de Clichy note qu’il y a lieu de déduire de la surface au sol la superficie du bac de douche, installé dans un coin de la pièce même. Ce rapport note également l’existence d’une fuite d’eau ancienne qui amène une humidité de 70% sur un mur du logement.

Il ne ressort pas du rapport de mesurage du lot de copropriété que la surface du bac à douche ait été déduite de la surface au sol, rendant, de ce fait, la preuve du volume exact de ce logement impossible à vérifier » (CA Versailles, 6 mai 2014, n° 13/04065).

Le bailleur avait alors formé un pourvoi en cassation, sans que cela ne s’avère fructueux.

Selon la haute Cour :

« Ayant relevé, par motifs adoptés, que l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que « tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres » et retenu qu’il résultait du rapport du service « Hygiène Sécurité Prétention » de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013 que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8,70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi, la cour d’appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X avait manqué à ses obligation

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé » (C. Cass, 3^ème civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.754)

Ainsi, un règlement sanitaire départemental peut rendre le critère de la surface minimale d’habitabilité d’un logement plus contraignant qu’en sa rédaction par le Décret du 30 janvier 2002 en précisant que la surface du bac a douche doit être exclue de la surface globale.

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Le règlement de copropriété peut instituer une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier

La nue-propriété est le droit qui donne à son titulaire la faculté de disposer d’une chose sans toutefois lui permettre d’en jouir ou d’en user, ces deux prérogatives appartenant à l’usufruitier à la condition qu’il assure la conservation de l’immeuble.

L’usufruitier peut ainsi utiliser le bien et en percevoir les fruits, tels que des récoltes ou des loyers par exemple.

Cette situation est constitutive d’un démembrement du droit de propriété.

En telle hypothèse, en matière de copropriété, les charges sont ventilées conformément aux dispositions de l’article 605 du Code civil, au terme duquel :

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

Cependant, une clause dans le règlement de copropriété qui instituerait une solidarité entre le nu propriétaire et l’usufruitier est-elle licite ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné un nu-propriétaire et une usufruitière en paiement de charges en vertu du règlement de copropriété, lequel avait instauré, une clause de solidarité en ce sens.

Le nu-propriétaire estimait cette clause illicite dans la mesure où les dispositions impératives de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, qui régissent le cas d’usufruit d’un lot, n’envisagent pas une telle solidarité pour le recouvrement des créances du syndic.

Toutefois, pour la Cour de cassation :

« attendu qu’ayant relevé que l’article 17 du règlement de copropriété prévoyait une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et retenu à bon droit que cette clause était licite, la juridiction de proximité, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche relative à la notification au syndic du démembrement de propriété, en a exactement déduit que le nu-propriétaire et l’usufruitier étaient solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires » (C. Cass, civ. 3, 14-04-2016, n° 15-12.545)

Cet arrêt vient asseoir son analyse de 2004, dans un arrêt du 30 novembre :

« Attendu qu’ayant retenu qu’en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X d’informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, que le syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers et que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des charges leur était opposable, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils étaient solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la Croix verte le solde des charges de copropriété » (C. Cass. civ. 3, 30-11-2004, n° 03-11.201)

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Le caractère impératif du mandat est-il opposable au syndic ?

Le principe du mandat en matière de copropriété est encadré par les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, au terme desquelles :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ».

Ces dispositions sont d’ordre public, ainsi que le précise l’article 43 susvisé :

« toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 sont réputées non écrites ».

Si le syndic ne peut s’opposer au vote d’un copropriétaire par voie de mandat, peut-il refuser de valider le vote d’un mandataire au motif qu’il violerait les instructions qui lui auraient été données ?

Tel n’est pas le cas selon la Cour de cassation qui a tranché cette question dans un arrêt du 8 septembre 2016.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Une copropriétaire avait missionné sa fille pour la représenter lors d’une assemblée générale.

Le mandat précisait de manière claire et non équivoque qu’elle souhaitait « voter positivement sur l’ensemble des points ».

En dépit de ces instructions, le mandataire s’était opposé à une des résolutions soumises au vote.

Le syndic avait refusé de valider ce vote.

A tort selon la haute cour au motif que :

«  pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la décision n° 5, l’arrêt retient que Mme X… a voté en faveur de cette résolution en remettant un mandat impératif à sa fille et qu’elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (C. Cass, 3^ème civ., 8 septembre 2016, n° 15-20.860).

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