Sur les conditions des demandes d’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble

Au terme de l’article 42 de la loi du 10.07.1965 : 

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il convient d’examiner avec attention les termes de cet article. 

Les copropriétaires ayant voté en faveur de certaines décisions ne sont pas autorisés à contester l’assemblée générale dans son ensemble. Leurs demandes ne pourront concerner que les seules résolutions auxquelles ils se sont opposés. 

A l’inverse, le copropriétaire s’étant opposé à toutes les résolutions, sans exceptions, ou ne s’étant pas présenté lors de l’assemblée générale et n’y ayant pas été représenté, aura la liberté de demander à la juridiction compétente d’annuler intégralement l’assemblée générale querellée.

Retrouvez cet article sur notre site internet https://www.beauverger-avocat.fr/ : 

La différence entre un bail d’habitation et un prêt à usage réside dans l’existence d’une contrepartie

L’existence d’un bail suppose celle d’une contrepartie, sans laquelle la qualification juridique retenue sera celle du prêt à usage.

Tel est le rappel opéré par la Cour d’appel de Bordeaux (C.A., 1re ch. civ., 2 juin 2022, n° 19/03630).

Au cas d’espèce, dans un litige opposant une mère et sa fille, la Cour a retenu, pour écarter l’existence d’un bail d’habitation entre parties, que :

-Le contrat ne mentionnait aucune contrepartie financière ou en nature à l’occupation du logement

– Si l’occupante avait pu justifier de l’entretien du bien, il ne pouvait s’agir d’une véritable contrepartie, puisqu’elle y avait elle-même un intérêt.

– Si elle avait adressé des chèques depuis la notification du congé adressé par la propriétaire du bien, il ne s’agissait que d’une initiative personnelle, sans aucun accord entre les parties à ce sujet. Les chèques avaient été, se surcroît, retournés à leur expéditeur.

Ainsi, sans commun accord visant à fixer une contrepartie à l’occupation du logement, l’existence d’un bail d’habitation ne pourra être retenue.

Retrouvez cet article sur notre site internet : https://www.beauverger-avocat.fr/

Un syndic dont le mandat a expiré peut-il assurer les fonctions de secrétaire lors de l’AG?

La Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a rappelé, dans un arrêt de février 2023 (1re et 5e  ch. réunies, 2 févr. 2023, n° 20/13010), que si le syndic ayant perdu son mandant ne pouvait tenir l’assemblée générale, rien n’empêche en revanche qu’il officie en qualité de secrétaire, sous réserve d’y avoir été expressément autorisé.

Au cas d’espèce, une copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation d’une assemblée générale au motif que la perte de son mandant obérait la capacité du syndic à assurer la fonction de secrétaire de séance.

La Cour d’appel a débouté la requérante en faisant  une stricte application des dispositions de l’article 15 de la loi du Décret de 1967, au terme duquel :

Le  syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

La Cour a ainsi rappelé que :

l’assemblée générale choisit librement le secrétaire qu’elle désigne et qu’ainsi la désignation d’une personne dont le mandat de syndic est expiré, n’est pas de nature à invalider l’assemblée générale tenue.

Retrouvez cet article sur notre site : https://www.beauverger-avocat.fr/

Retour sur l’état des lieux d’entrée en matière de bail d’habitation

L’état des lieux est un document qui doit être établi de manière contradictoire entre le locataire et le propriétaire ou leur représentant respectif, afin de constater l’état du logement loué au moment de la prise de possession du locataire.

Il est une preuve essentielle pour déterminer les éventuelles dégradations causées par le locataire pendant la durée de la location.

L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail et doit être joint à toute demande de restitution du dépôt de garantie. 

Il doit mentionner : 

1. La date de réalisation de l’état des lieux ;
2. La désignation précise du logement loué (adresse, type de logement, étage, etc.) ;
3. L’état des murs, des sols, des plafonds, des portes, des fenêtres, des équipements et de tout ce qui compose le logement ;
4. Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz, etc.) ;
5. La liste des clés et des accessoires (télécommandes, badges, etc.) remis au locataire ;
6. Les éventuelles remarques et observations des parties ;
7. Les noms et signatures du locataire et du propriétaire ou de leur représentant respectif.

Ce document doit être établi de la manière la plus précise et détaillée possible, afin d’éviter des difficultés lors du départ du locataire.

En cas de désaccord entre les parties quant à l’état des lieux, il est possible de recourir à un huissier de justice pour constater l’état du logement et dresser un état des lieux contradictoire. Ce document fera alors foi en cas de litige.

Il est également important de rappeler que l’état des lieux doit être établi en deux exemplaires, l’un pour le locataire et l’autre pour le propriétaire ou son représentant, et qu’il doit être annexé au contrat de location.

Retrouvez cet article sur notre site internet :  https://www.beauverger-avocat.fr/

Sur l’obligation du syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé

Au terme de l’article 18 de la loi du 10.07.1965 : 

Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

-d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

-d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

-d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

Ce compte bancaire séparé doit recevoir les fonds versés par les copropriétaires ou destinés à leur être distribués. Il doit être tenu au nom du syndicat des copropriétaires sous la responsabilité exclusive du syndic.

L’objectif de cette obligation est de garantir la transparence et la traçabilité des opérations financières liées à la copropriété.

En ouvrant un compte bancaire séparé, le syndic peut facilement distinguer les fonds appartenant au syndicat de ceux qui lui appartiennent personnellement.

Cette séparation des comptes permet de protéger les intérêts des copropriétaires en évitant toute confusion entre les fonds du syndicat et les fonds personnels du syndic.

Le non-respect de cette obligation est susceptible d’engager la responsabilité du syndic.

Attention toutefois, les copropriétés de moins de quinze lots administrées par un syndic professionnel peuvent choisir, par décision expresse de l’assemblée générale, de ne pas ouvrir de compte séparé.

La prudence commande cependant de ne pas s’affranchir de l’ouverture d’un compte dédié. 

Retrouvez cet article sur notre site : https://www.beauverger-avocat.fr/

Pouvoir et obligations du Syndic en matière de conservation de l’immeuble en cas d’urgence

Le syndicat des copropriétaires a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble dont il a la gestion ainsi que l’administration des parties communes.

C’est donc au syndicat qu’il revient en principe de décider de la réalisation de travaux.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confère toutefois au syndic le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dans des cas bien spécifiques :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Pour que le syndic soit fondé à agir, deux conditions doivent être réunies.

– les travaux doivent être nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

– l’urgence à les réaliser doit être caractérisée. 

Ces prérogatives sont à l’origine d’un important contentieux.  

– soit parce que des copropriétaires contestent l’urgence de travaux rélisés par le syndic au visa de l’article 18 ;

– soit parce qu’ils considèrent que des travaux urgents n’ont pas été réalisés d’autorité par le syndic, ce qui leur occasionne un préjudice.

Toute la question réside donc dans l’appréciation de la notion d’urgence.

Pour un exemple récent : C. Cass, 3e civ, 23 mars 2022, 21-13.083

Retrouvez cet article sur notre site : https://www.beauverger-avocat.fr/

Le congé donné par un locataire est irrévocable sauf accord exprès du bailleur

Au terme des dispositions de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1989 :

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Si un congé a été valablement délivré par un locataire, peut-il par la suite revenir sur sa volonté ?

Cette question a régulièrement été tranchée par la jurisprudence.

Les juridictions considèrent que le congé, librement donné par un locataire, ne peut être valablement rétracté, sauf accord exprès du bailleur (CA Versailles, 2 mars 2001, n° 99/05539).

Cette position a récemment été rappelée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

En l’espèce, un locataire avait donné un congé d’un mois, mais avait, par la suite, voulu revenir sur sa décision.

Il n’avait cependant pas obtenu l’accord du bailleur.

Saisie du contentieux, la Cour a considéré que le locataire était devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de fin du préavis et a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef (CA Aix-en-Provence,2 mars 2022, n° 19/18035).

Retrouver cet article sur notre site : https://www.beauverger-avocat.fr/

Preuve de la date de réalisation des travaux et prescription de l’action en remise en état intentée par un syndicat des copropriétaires

Au terme des dispositions de l’article 25 de la loi du 10.07.1965 :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (…) les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Si un copropriétaire s’affranchit de cette autorisation – qui peut être régularisée a posteriori – le syndicat des copropriétaires pourra engager une procédure aux fins d’obtenir la remis en état de l’immeuble, et ce sans qu’il n’ait besoin de justifier d’un préjudice.

Les copropriétaires assignés peuvent tenter de se prévaloir de la prescription de l’action engagée pour  faire débouter le syndicat de ses demandes.

Pour ce faire, il faut démontrer, de manière indiscutable, que les travaux querellés ont été réalisés depuis assez longtemps pour échapper à la remise en état.

C’est ce qu’a rappelé la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE dans un arrêt de septembre 2022.

Au cas d’espèce, elle était saisie d’une demande de démolition d’une véranda érigée sur une terrasse privative, parfaitement visible depuis les parties communes, édifiée sans aucune autorisation préalable.

L’assignation visant à la démolition de l’ouvrage avait été signifiée le 09.12.2016.

La prescription alors applicable était de 10 ans.

La copropriétaire devait donc prouver que la véranda litigieuse avait été construite avant le 9 décembre 2006.

Pour ce faire, elle a produit divers éléments tel que des photos datant d’avant 2006 sur lesquelles la véranda était visible ainsi que plusieurs témoignages concordants.

La Cour d’appel a estimé que ces pièces étaient suffisamment fiables pour prouver la date d’édification de la véranda et, ce faisant, a débouté le demandeurs de ses prétentions (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 29 sept. 2022, n° 19/12301).

Retrouvez cet article sur le blog du cabinet : https://www.beauverger-avocat.fr/

Le propriétaire est responsable des dommages causés par son bien, même en cas d’occupation irrégulière

Au terme d’un arrêt en date du 15.09.2022, la Cour de cassation a indiqué que :

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble (Cass. 2e civ., 15 sept. 2022, n° 19-26.249).

Cette décision a été largement relayée, tant dans la presse que sur les réseaux sociaux.

Beaucoup s’en sont émus et ont estimé – à tort – que le raisonnement de la haute cour venait renforcer la protection des occupants sans droit ni titre et, ce faisant, fragiliser celle des bailleurs.

Tel n’est pas le cas.

L’article 6 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, impose au bailleur de :

délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Si le locataire se blesse du fait de la négligence fautive de son bailleur dans l’entretien du bien, il est fondé à engager sa responsabilité.

Toutefois, le cas ici présenté n’a pas été jugé sur le fondement de ces dispositions mais sur celles des articles 1242 et 1244 du code civil, lesquels précisent  :

Article 1242 :

On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Article 1244 :

Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

La Cour de cassation a donc fait une stricte application du principe selon lequel un propriétaire doit répondre des dommages qui peuvent être causés par ses biens.

Cette responsabilité ne se module pas en fonction de la qualité de celui qui aura été blessé.

Le fait que le requérant ait été occupant sans droit ni titre est ainsi parfaitement étranger au raisonnement de la Cour de cassation.

Vous pouvez retrouver cet article sur notre site : http://www.beauverger-avocat.fr

Sur l’obligation d’exécution des décisions de justice par le syndic.

Au terme des dispositions de l’article 18 de la loi du 10.07.1965 le syndic de copropriété a pour mission de :

(…) représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

Cette mission de représentation a pour corollaire l’obligation d’exécuter les décisions de justice intéressant son mandant.

Une carence dans ladite exécution est de nature à engager sa responsabilité et peut justifier la désignation d’un administrateur ad’hoc sur le fondement de l’article 49 du Décret du 17.03.1967.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt récent (C. Cass, 3ème civ., 28.09.2022, n° 21-19.623) :

La cour d’appel a relevé que, malgré plusieurs décisions de justice prononçant et liquidant des astreintes, la société (…), qui ne comparaissait pas et ne justifiait d’aucune diligence, n’avait pas fait déposer le conduit litigieux et que M. et Mme [T] l’avaient mis en demeure de payer les sommes dues, en l’avisant qu’à défaut de procéder à l’exécution des décisions, ils introduiraient une demande sur le fondement de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Elle a pu en déduire, en l’état de ces constatations, qu’il existait une carence du syndic dans l’exercice des droits et actions du syndicat des copropriétaires, justifiant la désignation d’un mandataire ad hoc.

La mission du syndic n’est donc pas seulement de représenter le syndicat en justice, mais également de s’assurer de la bonne exécution des décisions le concernant, qu’elles lui soient ou pas favorables.

Vous pouvez retrouver cet article sur le site internet du cabinet à l’adresse suivante :
https://www.beauverger-avocat.fr/